IL CONCETTO DI SOSTENIBILITÀ APPLICATO AGLI IMMOBILI LOGISTICI: ANALISI DEL PROCESSO DI CERTIFICAZIONE SECONDO LO STANDARD LEED BD+C FOR WAREHOUSES AND DISTRIBUTION CENTERS DI UN CENTRO LOGISTICO IN PROVINCIA DI MILANO

blog_20.05.2022

AUTORE: Federica Rubeo

RELATORE: Prof. Ing. Alessandro Zichi

TUTOR AZIENDALE: Arch. Gianluca Padula

INTERNSHIP: CBRE S.p.a.

MASTER: Master in “Edifici e Infrastrutture Sostenibili” a.a 2020/21

 

La pandemia di Covid-19 ha cambiato radicalmente le abitudini delle persone, tra cui quelle relative agli acquisti, provocando un forte sviluppo dell’e-commerce. Questo ha portato a una sempre maggiore richiesta di immobili logistici destinati alle attività di trasporto, spedizione e distribuzione delle merci. A differenza di altre categorie immobiliari che hanno subito un’importante contrazione del volume degli investimenti, nel biennio 2020-21 il settore immobiliare logistico si è dimostrato solido, resiliente e particolarmente attivo, con una domanda superiore all’offerta, capace di attrarre l’attenzione degli investitori nazionali e internazionali.

Al tempo stesso, l’attenzione dei vari operatori del settore immobiliare si sta focalizzando sempre più sui criteri ESG (Environmental, Social e Governance), che consentono di analizzare un investimento non solo dal punto di vista puramente economico, ma anche per il suo impatto ambientale e sociale, in un’ottica dunque di finanza sostenibile. Non stupisce, quindi, che il diffuso interesse per gli investimenti sostenibili si sia presto fuso con il nascente interesse per il settore della logistica, dando vita a una forte richiesta di immobili sempre più performanti da un punto di vista energetico e con basso impatto ambientale, possibilmente certificati secondo sistemi di valutazione ambientale, quali LEED, BREEAM, e altri.

Circular economy systems diagram, Fonte: Ellen McArthur Foundation

Circular economy systems diagram, Fonte: Ellen McArthur Foundation

D’altra parte, la pandemia e le politiche sia nazionali che europee, hanno portato ad attivare meccanismi di economia circolare accellerando quanto previsto da tempo nei sistemi di rating ma che è sempre stato complesso implementare. L’approccio della economia circolare nasce con l’obiettivo di ridurre gli impatti ambientali derivati dallo smisurato utilizzo di risorse naturali e la loro limitatezza, ha provocato nel tempo problematiche di approvvigionamento che hanno portato alla consapevolezza della necessità di un sostanziale cambio di rotta nel modello di produzione e consumo.

In tale contesto si sviluppa il presente elaborato di tesi, nato dall’esperienza di tirocinio curriculare svolta presso la società di consulenza CBRE, operante nel settore del Real Estate, durante la quale ho avuto modo di partecipare attivamente al processo di certificazione di un nuovo sviluppo logistico in provincia di Milano. Data la destinazione d’uso e la tipologia d’intervento si è scelto di seguire il protocollo LEED Building Design and Construction (BD+C) for Warehouses and Distribution Centers.

L’obiettivo della trattazione è quello di mettere in evidenza le conoscenze acquisite durante il tirocinio attraverso la descrizione dei passaggi che hanno condotto all’ottenimento della certificazione dell’immobile con livello Gold. Nello specifico, nell’elaborato verrà analizzato il sistema di certificazione selezionato e la sua applicazione al caso studio, per poi evidenziare i punti di forza e di debolezza del progetto, e nel suo impatto in ottica di economia circolare, individuando le strategie progettuali che si sarebbero potute implementare per ambire ad un livello di certificazione migliore.

 

FOR INTERNATIONAL STUDENTS

The Covid-19 pandemic has radically changed people’s habits, including those relating to purchases, causing a strong development of e-commerce. This has led to an ever-increasing demand for logistics properties for the transport, shipping and distribution of goods. Unlike other asset classes that have undergone a significant contraction in the volume of investments, in the two-year period 2020-21 the logistics real estate sector proved to be solid, resilient and particularly active, with a demand higher than supply, capable of attracting attention of national and international investors.

The pandemic events and both national and European policies, have stimulate the development of circular economy mechanisms, accelerating what has been foreseen for some time in rating systems but which has always been complex to be implemented. The circular economy approach was born with the aim of reduce the environmental impacts caused to the immeasurable use of natural resources.

At the same time, the attention of the various operators in the real estate sector is increasingly focusing on ESG (Environmental, Social and Governance) criteria, which make it possible to analyze an investment not only from a purely economic point of view, but also for its environmental and social impact, with a view to sustainable finance. It is therefore not surprising that the widespread interest in sustainable investments soon merged with the growing interest in the logistics sector, giving rise to a strong demand for increasingly performing properties from an energy point of view and with a low environmental impact, possibly certified according to environmental rating systems, such as LEED, BREEAM, and others..

In this context this thesis work is developed, born from the curricular internship experience carried out at the CBRE consulting company, operating in the Real Estate sector, during which I actively participated in the certification process of a new logistics development in the province of Milan. Given the intended use and the type of intervention, it was decided to follow the LEED Building Design and Construction (BD + C) for Warehouses and Distribution Centers protocol.

The aim of the discussion is to highlight the knowledge acquired during the internship and the steps that led to obtaining the Gold level certification of the property. Specifically, in the paper the selected certification system and its application to the case study will be analyzed, to then highlight the strengths and weaknesses of the project, identifying the design strategies that could have been implemented to aspire to a better level of certification.

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